미분양주택 양도세 비과세요건

전성규

現 (주)신화세법연구소 소장
전문분야 : 부동산 세무 전문가

미분양 주택을 올해에 취득해 5년 이내 팔 때 세금을 감면받는다는 데 이게 무슨 말인가요?

국내 미분양주택이 2008년11월말 기준으로 16만3천가구나 되는데 분양이 되지 않아 건설회사는 부도 나고 경기침체로 수요 위축이 심화되면서, 단기간 내 해소가 곤란하다보니 IMF(1998.5~2003.6)때 시행해서 효과를 보았던 주택 감면제도를 도입한 것입니다.

2002년도에 시행한 주택 감면제도는 서울을 포함한 전국의 신축주택이 고급주택(전용면적165㎡)만 아니면 신축 후 5년 이내에 양도때 한도 없이 100%까지 양도세를 깍아준 법입니다.

 

단, 양도세가 1억원이라면 양도세 1억원을 감면하는 대신 20%에 해당하는 2천만원을 농어촌특별세로 별도로 납부하게 한 것으로 결국 80%를 깍아준 셈이죠.

금년 2월12일 발표한 정부안을 보면 일정기간 내에 취득하는 주택에 대해서는 미분양 뿐 아니라 신규 분양주택에 대해서도 양도세를 지역에 따라서 100%와 60% 깍아준다는 것입니다. 단, IMF 때와 틀린 것은 서울소재 주택은 안된다는 것이죠.

대상자
내국인(거주자)
4월 국회에서 비거주자(영주권자등)도 포함할 예정

취득기간
2009.2.12~2010.2.11까지
2월 발표시 금년 말까지이었으나 연장됨

대상주택
미분양 주택, 신규분양 주택
준공 여부와 관계없음

100% 감면
과밀억제권역 제외 모든 지역
수도권정비계획법시행령에 지역명세

60% 감면
서울 제외 과밀억제권역
2월 발표시 50%이었으나 60%으로 확대

주택 수 포함
주택 수에서 제외함
서울 1주택(3년 보유+2년 거주)과 감면주택 3채=>총 4주택이나 서울 1주택 비과세

5년 경과분(100%)
전체 소득-5년간 소득=5년 이후소득은 100% 과세
5년간 소득분:농특세만

5년 이후 소득분:양도세+주민세

5년 이내

감면

2년 경과분 과세

질문1)5년 이내는 언제까지인가?

분양 계약 준공 5년 양도

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2009.5月 2011.5月 2016.5月 2018.5月

[분양 계약일부터 5년이 아니고 아파트 신축일부터 5년이므로 2016년 5월임]

질문2) 김포아파트인데 5년 이후 양도한다면 세금은?

-2018년5월 양도:8억(기준시가 6억)

-2016년5월 시세:6억(기준시가 5억)

-2011년5월 취득:3억(기준시가 2억)

전체 8년간 양도소득: 8억-3억=5억원이라면 => 양도세 1억2천과 주민세1천2백만원 이나, 100% 감면 5년내 소득: 5억원×(5억-2억/6억-2억) = 약3억8천으로

=> 양도세 9천만원 감면 대신 농특세 20% 1천8백만원 납부

과세분 5년 이후 소득: 5억원-3억8천=1억2천으로 =>양도세 3천만원과 주민세 3백만원

세금 절세액(81,000,000원 절세)

감면 아닌 경우: 양도세 120,000,000원+주민세 12,000,000원=132,000,000원

감면인 경우:농특세 18,000,000원+양도세 30,000,000원+주민세 3,000,000원=51,000,000